大規模修繕工事に潜む「リベート問題」｜管理会社との関係を見直し、透明な修繕を実現する方法

マンションの大規模修繕工事では、管理会社や関係業者が関与する場面が多くあります。
しかし一部では、リベート（紹介料・バックマージン）が発生し、本来の中立性が損なわれるケースも。
この記事では、管理会社が関与するリベートの実態と、管理組合ができる回避対策を解説します。

1. リベートとは何か？

リベートとは、施工会社が工事を受注する見返りに、紹介元である管理会社やコンサルタントに
一定の手数料や金銭を支払う行為を指します。
表向きには「紹介料」や「業務協力費」として処理される場合もありますが、実質的には管理組合の負担増につながります。

リベートが問題となる理由

施工会社が支払うリベート分を見積価格に上乗せするため、工事費が高くなる
管理会社が特定業者を優遇し、競争原理が働かなくなる
管理組合が最適な選択をできなくなる

つまり、リベートは透明性の欠如と不公平な選定を生み出す原因なのです。

2. 管理会社が関与するリベートの仕組み

リベートは、次のような流れで発生します。

管理会社が修繕工事を提案する
施工会社に見積りを依頼
施工会社が「管理会社経由での案件」として紹介料を上乗せ
結果として、管理組合が支払う工事費が不当に高額になる

特に、「管理会社の関連施工部門」や「協力会社制度」を通じて、社内外の利害関係が絡むケースも少なくありません。
これらの関係性は外部から見えにくいため、理事会が主体的にチェックする体制が必要です。

3. リベートを回避するための5つのポイント

① 複数社からの見積りを取得する

1社の提案だけで決めてしまうと、価格や仕様が妥当か判断できません。
最低3社以上の見積りを比較し、数量・単価・保証内容を確認しましょう。
→ 関連：施工会社選定支援サービス

② 見積条件を統一する

同じ条件で見積りを依頼しなければ、比較はできません。
設計図書や仕様書を整備し、全社に同一条件で提示することが重要です。
→ 関連：設計監理方式の解説

③ コンサルタントや監理者の中立性を確認する

「施工会社紹介料を受け取らない」「管理会社とは独立した立場である」など、報酬の透明性を確認しましょう。
センターオフィスでは、裏手数料ゼロ・完全中立を原則としています。

④ 管理会社にすべてを任せない

管理会社のサポートは心強いものの、発注権限は管理組合にあります。
見積比較や発注決定の際には、理事会が主体となって判断する姿勢が重要です。
→ 関連：長期修繕計画の見直し

⑤ 工事契約前に「費用構成」を確認する

見積書の中に「諸経費」や「管理費」などの名目がある場合、その内訳を確認します。
中に「紹介料」や「協力費」が含まれている場合もあるため、疑問点は必ず質問し、明細書で確認しましょう。

4. リベート問題が発覚した事例

ある分譲マンションで、管理会社が主導する施工会社を選定。工事後に別業者から「見積りが2割以上安かった」と知らされ、調査の結果、施工会社が管理会社に紹介料を支払っていたことが判明しました。
その後、管理組合は中立的なコンサルタントを導入し、透明な選定体制を確立。以降の工事費は約15％削減できたという例もあります。