管理会社が抑えるべき「マンション大規模修繕」の積算と進め方｜サポート体制も解説
マンション大規模修繕において、見積書だけを鵜呑みにするのではなく、「積算」の考え方を理解し、適切な進め方・サポート体制を確立することが、管理会社にとって差別化ポイントになります。
本稿では、「マンションの大規模修繕の積算とは？」の記事内容を参考にしながら、管理会社視点で進め方や注意点、当社が支援できるサポート内容を整理しました。
1. 大規模修繕における「積算」とは何か？その重要性
「積算」とは、工事に必要な材料・数量・単価をもとに金額を算出する作業です。大規模修繕ではまず **数量 × 単価** による見積もりの根拠が不可欠です。
管理会社としては、発注前段階でこの積算の考え方を理解し、見積もりの裏付けを確認する姿勢が求められます。
積算の方法には主に **実数精算方式** と **責任数量方式** の2種類があり、それぞれ長所・短所があります。
管理会社としては、契約方式を明確に理解し、どちらの方式が合致するか（または併用か）を判断できることが強みになります。
2. 積算を構成する要素と見積もり内容の把握
積算には、**直接工事費・間接工事費・一般管理費** が含まれます。管理会社はこれらの構成を把握し、見積もり内容に抜けや過剰がないかチェックできなければなりません。
- 直接工事費：材料費・労務費・直接経費など
- 間接工事費：共通仮設・現場管理・仮設設備費用等
- 一般管理費：施工会社の本社経費・一般事務費など
これらを詳細に理解しておくことで、見積り提出された金額の妥当性を判断でき、住民説明時にも説得力を持つ説明が可能になります。
3. 管理会社視点で知っておくべき進め方のステージ
3-1. 初期準備と診断段階
まず図面・築年・過去修繕履歴と併せて、**建物劣化診断** を実施する必要があります。これにより、劣化部位や補修優先度が明らかになります。
当社では 建物劣化診断 を支援しており、管理会社が診断プロセスを外部に任せやすくする体制も提供しています。
3-2. 計画策定と仕様決定
診断結果をもとに、**長期修繕計画の策定** と仕様や工法の選定を行います。設計監理を導入するかどうかも、この段階で判断が必要です。
この仕様決定が出発点となり、見積りの比較根拠・品質確保の土台になります。
当社の 長期修繕計画見直し／策定支援 サービスでは、管理会社様と協働しながら仕様検討を行います。
3-3. 見積り依頼と施工会社選定
仕様書を完成させたうえで複数の施工会社に見積り依頼を行います。そのうえで、見積り比較・精査を行い、妥当性やリスクを洗い出します。
この段階で「積算内容との乖離」「仕様の不一致」「過剰余裕率」などが見つかることがあります。
当社では 見積り査定・施工会社選定支援 として、仕様精査と比較表作成を代行できます。
3-4. 住民説明と承認取得
見積り案が出揃ったら、理事会・総会の承認を得るために住民説明が不可欠です。見積りの根拠、仕様・数量・工事期間・費用構成を明示した説明資料を作成する必要があります。
また、質疑応答を想定して回答案を準備しておくことも管理会社の役割です。
3-5. 工事実施と工事監理
承認が得られたら工事を開始しますが、施工が設計仕様通りに進んでいるか常にチェックしなければなりません。
追加工事・変更工事の発生に備え、管理会社側で仕様変更の可否判断やコスト管理を行う体制が求められます。
当社は工事監理支援も承っており、品質・コスト・進捗管理面での外部バックアップが可能です。
3-6. 引き渡し・保証対応と将来見直し
工事完了後の保証・アフターメンテナンス対応は重要なフェーズです。また、工事後は成果を評価し、次回に向けて計画を見直すことが必要です。
この定期見直しを怠ると次周期でのズレが拡大してしまいます。
4. 管理会社が積算・進め方で強みを出すためのポイント
- 積算内容を把握したうえで見積り提出企業と対等に交渉できる体制を持つこと
- 仕様比較可能な見積りフォーマットを統一して要求すること
- 外部コンサルタントを活用し、透明性と中立性をアピールすること
- 住民説明に強い資料作成力を確保すること（視覚資料・質問対応準備）
- 施工監理体制を内外で整え、品質トラブル防止を優先すること
5. センターオフィスが提供する “進め方サポート” 内容
管理会社様が大規模修繕プロジェクトをスムーズに運営するため、当社では次のサポートを提供しています：
- 建物劣化診断：現況を可視化し、劣化進行箇所を明らかにする支援
- 長期修繕計画の策定／見直し：仕様・周期・費用を緻密に検討
- 見積り査定・比較支援：仕様・積算根拠のチェックと比較資料作成
- 住民説明資料作成と承認支援：理事会・総会で使える説明資料準備
- 工事監理支援：現場品質・工程・コスト管理を補佐・代行
まとめ：管理会社が “差” を出す大規模修繕運営
管理会社にとって、単なる事務処理だけではなく「積算・進め方・説明力」における専門性が、住民信頼と契約価値につながります。
積算を理解し、明確な進行スキームとサポート体制を整えることで、工事をスムーズかつ適正に進めることが可能です。
ぜひ当社センターオフィスの 無料相談 や 資料請求 をご利用ください。
管理会社様の強力な支援パートナーとして、私たちは貴社の成功を支えます。